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「神奈川に持ち家があるけど、転勤で数年だけ貸したい」「相続した実家、売るか貸すか迷っている」「家賃収入は欲しいけど、トラブルが怖い」
こんな不安を抱えている方、実はとても多いです。家を貸すのは、売るのとは違う難しさがあります。契約の種類、管理の方法、税金、保険——決めることが多くて、何から手をつければいいか分からなくなりますよね。
結論から言うと、神奈川で家を貸したい個人は「①転勤で数年だけ貸す」「②長期で家賃収入を得たい」「③売るか貸すか迷っている」の3タイプで、次にやるべきことが変わります。
この記事では、契約形態（普通借家/定期借家）の違い、管理会社・サブリースの選び方、貸す前に確認すべきポイント、神奈川での相談先まで、判断材料をすべてお渡しします。読み終わるころには、「自分のケースなら、次に何をすべきか」が見えているはずです。
結論｜神奈川で家を貸したい個人は”この3タイプ”で決める
まずは、あなたがどのタイプかを確認しましょう。タイプによって、選ぶべき契約形態や相談先が変わります。
タイプ①：転勤で数年だけ貸す（あとで確実に戻りたい）
このタイプの特徴
- 転勤や海外赴任で、2〜5年ほど家を空ける
- 戻ってきたら、また自分で住みたい
- 確実に退去してもらえるか不安
おすすめの方向性 → 定期借家契約＋リロケーション会社の活用を検討
定期借家契約なら、契約期間が終われば確実に退去してもらえます。転勤者向けの「リロケーションサービス」を提供する会社もあるので、相談してみてください。
タイプ②：長期で家賃収入を得たい（住み替え・相続後の運用）
このタイプの特徴
- 住み替えで今の家が空く、または相続で実家を持った
- 売るほど踏ん切りがつかない、とりあえず貸したい
- 長期的に家賃収入を得たい
おすすめの方向性 → 普通借家契約＋賃貸管理会社への委託を検討
長期運用なら普通借家契約が一般的。ただし、普通借家は「正当事由」がないと更新拒絶できないので、将来売却や自己使用の予定がある場合は慎重に。
タイプ③：売るか貸すか迷っている
このタイプの特徴
- 相続した実家をどうするか決められない
- 「とりあえず貸す」で大丈夫か不安
- 売却と賃貸、どちらが得か知りたい
おすすめの方向性 → まず売却査定と賃料査定の両方を取り、比較してから決める
「とりあえず貸す」は、後から売りたくなったときに困ることがあります。普通借家で貸すと、入居者がいる状態での売却は難しくなるケースも。売るか貸すか迷っているなら、両方の査定を取ってから判断するのが鉄則です。
どのタイプか分からない人へ
以下の質問に答えてみてください。
Q1：この家に、将来自分で住む予定がある？
- Yes → タイプ①寄り（定期借家を検討）
- No → Q2へ
Q2：売却も視野に入れている？
- Yes → タイプ③（売却査定＋賃料査定を両方取る）
- No → タイプ②（長期運用を検討）
家を貸す前に確認すべき5つのポイント（詰まないために）
「貸したい」と思っても、そもそも貸せない・貸すとトラブルになるケースがあります。事前に確認しておきましょう。
1. 住宅ローンが残っている場合
住宅ローンで購入した家は、原則「自己居住用」です。金融機関に無断で賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。
確認すること
- 金融機関に「転勤で貸したい」と相談する
- 場合によっては、賃貸用ローン（アパートローン等）への借り換えが必要
「黙って貸す」は絶対にNG。発覚すると一括返済を求められるリスクがあります。
2. マンションの管理規約
分譲マンションの場合、管理規約で「賃貸禁止」「オーナー居住必須」となっていることがあります。
確認すること
- 管理規約を確認する
- 管理組合に「賃貸に出してよいか」を確認する
規約違反で貸すと、トラブルの元。必ず事前に確認してください。
3. 建物の老朽化・設備の状態
築年数が古い家は、貸す前にリフォームや修繕が必要になることがあります。
確認すること
- 給湯器、エアコン、水回りの状態
- 雨漏り、シロアリ、外壁のひび割れ
- 電気容量（古い家はブレーカーが落ちやすい）
入居後に設備が壊れると、オーナー負担で修理することになります。貸す前に状態を把握しておきましょう。
4. 境界・未登記・権利関係
土地の境界が曖昧だったり、増築部分が未登記だったりすると、貸す際にも売る際にもトラブルになります。
確認すること
- 境界標があるか（隣地との境界が明確か）
- 増改築した部分が登記されているか
- 相続登記が済んでいるか（2024年4月から義務化）
特に相続した家は、権利関係が複雑なことが多いです。司法書士や土地家屋調査士に相談してください。
5. 火災保険・地震保険
賃貸に出すと、火災保険の契約内容が変わります。自己居住用の保険のままでは、いざというときに保険金が下りない可能性があります。
確認すること
- 賃貸用（投資用）の火災保険に切り替える
- 施設賠償責任保険（オーナー向け）も検討する
保険の見直しは、賃貸に出す前に必ず行いましょう。
契約形態の選び方｜普通借家 vs 定期借家
家を貸すときの契約形態は、大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類。この選び方を間違えると、後悔することになります。
普通借家契約とは
特徴
- 契約期間が終わっても、借主が希望すれば更新される
- 貸主（オーナー）から「出ていってほしい」と言うには「正当事由」が必要
- 正当事由がない場合、更新拒絶や解約申し入れは難しい
向いている人
- 長期的に家賃収入を得たい人
- 将来、自分で住む予定がない人
- 空室リスクを下げたい人（普通借家のほうが借主に人気）
注意点
- 「将来売りたい」「自分で住みたい」と思っても、入居者に出ていってもらうのは簡単ではない
- 立退料を払って合意退去を求めるケースもある
定期借家契約とは
特徴
- 契約期間が終われば、更新なしで契約終了
- 借主が住み続けたい場合は「再契約」が必要（貸主が拒否すれば終了）
- 貸主が確実に物件を取り戻せる
向いている人
- 転勤で数年だけ貸したい人
- 将来、自分で住む or 売却する予定がある人
- 期間限定で貸したい人
注意点
- 普通借家より家賃を下げないと借り手がつきにくいことがある
- 契約書に「更新がない」旨を明記し、書面で説明する必要がある（手続きミスで普通借家扱いになるリスク）
比較表
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 1年以上（2年が多い） | 自由に設定可能 |
| 更新 | 原則更新される | 更新なし（再契約は別途） |
| 退去依頼 | 正当事由が必要 | 契約期間終了で退去 |
| 家賃相場 | 普通 | やや低め（同条件比） |
| 向いている人 | 長期運用 | 転勤・期間限定 |
この表を見ると、「いつか戻りたい」なら定期借家、「長く貸したい」なら普通借家という基本が分かります。
契約形態を間違えた失敗例
ケース 「転勤で3年だけ貸すつもりで、普通借家契約にしてしまった。転勤が終わって戻りたいのに、入居者が退去してくれない…」
回避策
- 転勤や期間限定で貸す場合は、必ず定期借家契約にする
- 定期借家契約の手続きは厳格なので、専門家や管理会社に依頼するのが安心
管理会社・サブリースの選び方と注意点
家を貸すとき、「自分で管理するか」「管理会社に任せるか」を決める必要があります。さらに「サブリース（家賃保証）」という選択肢もありますが、これには要注意です。
管理委託とは
賃貸管理会社に管理を委託する方法。入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の立会いなどを代行してもらえます。
メリット
- 手間がかからない
- トラブル対応をプロに任せられる
- 入居者審査もしてもらえる
デメリット
- 管理手数料がかかる（家賃の5〜10%程度が目安）
- 会社によってサービス品質に差がある
向いている人
- 遠方に住んでいる（転勤先から管理できない）
- 本業が忙しく、管理に時間を割けない
- トラブル対応を自分でやりたくない
サブリース（家賃保証）とは
サブリース会社が物件を借り上げ、オーナーに「家賃保証」をする仕組み。空室でも一定の家賃がもらえる…と説明されることが多いですが、注意点が多いです。
メリット
- 空室でも保証された家賃がもらえる（理屈上は）
- 管理の手間がゼロ
デメリット・注意点
- 保証家賃は相場より低いことが多い（サブリース会社の利益分が引かれる）
- 「家賃減額請求」ができる契約になっていることが多い（借地借家法の規定）
- 契約解除がしづらい
- サブリース会社が倒産すると、入居者との関係が複雑になる
国交省の注意喚起
国土交通省は、サブリース契約に関する注意喚起を行っています。「家賃保証」という言葉のイメージと、実際の契約内容にギャップがあることが多いため、契約書の内容をよく確認することが重要です。
自主管理という選択肢
自分で管理する方法もあります。ただし、以下の業務を自分で行う必要があります。
- 入居者募集（不動産会社に依頼することが多い）
- 入居者審査
- 契約書作成
- 家賃回収
- 設備トラブル・クレーム対応
- 退去時の立会い・原状回復の精算
向いている人
- 近くに住んでいて、すぐに対応できる
- 不動産の知識がある
- 管理手数料を節約したい
初めて貸す人は、まずは管理会社に委託するのが無難です。慣れてきたら自主管理を検討しても遅くありません。
管理会社を選ぶポイント
- 管理手数料の内訳：何が含まれているか確認（募集費用、退去時の立会いなど）
- 入居者募集力：どのポータルサイトに掲載するか、写真撮影のクオリティ
- 対応エリア：神奈川のその地域に強いか
- トラブル対応：24時間対応か、夜間・休日の対応は？
- 解約条件：管理委託契約の解約はいつでもできるか
複数の会社に話を聞いて、比較してから決めましょう。
神奈川で家を貸す手順（チェックリスト付き）
ここでは、家を貸すまでの手順をチェックリスト形式で整理します。
ステップ1：事前確認
□ 住宅ローンの残債と金融機関への相談 ローンが残っている場合、賃貸に出してよいか金融機関に確認。
□ マンションの場合は管理規約の確認 賃貸禁止の規約がないか確認。
□ 建物の状態確認（設備・老朽化） 給湯器、エアコン、水回り、外壁などの状態をチェック。
□ 権利関係の確認（境界・登記・相続） 境界標、未登記部分、相続登記の有無を確認。
ステップ2：査定・方針決定
□ 賃料査定を取る（複数社） 地元の不動産会社や賃貸管理会社に査定を依頼。
□ 売却も検討している場合は売却査定も取る 貸すか売るかを比較検討。
□ 契約形態を決める（普通借家 or 定期借家） 将来の使い方を踏まえて選択。
□ 管理方法を決める（自主管理 or 管理委託） 手間と費用のバランスで判断。
ステップ3：募集準備
□ 必要なリフォーム・修繕を行う 募集前に最低限の状態に整える。
□ ハウスクリーニングを行う 入居者が気持ちよく住めるように。
□ 火災保険を賃貸用に切り替える 自己居住用のままでは保険が下りないことがある。
□ 募集条件を決める（家賃・敷金・礼金・ペット可否など） 相場と照らし合わせて設定。
ステップ4：募集・入居者審査
□ 不動産会社に募集を依頼する ポータルサイトへの掲載、内見対応などを依頼。
□ 入居者審査を行う 勤務先、年収、保証人（または家賃保証会社）などを確認。
□ 契約書を作成する 定期借家の場合は、書面での説明が必須。
ステップ5：契約・引き渡し
□ 契約を締結する 重要事項説明、契約書への署名・捺印。
□ 鍵を引き渡す 入居開始。
□ 確定申告の準備を始める 不動産所得として申告が必要。
ステップ6：入居中の管理
□ 家賃の入金確認 滞納がないかチェック。
□ 設備トラブル・クレーム対応 管理会社に委託している場合は連絡を取る。
□ 定期的な建物の確認 外壁や設備の劣化を定期的にチェック。
ステップ7：退去・原状回復
□ 退去立会い 傷や汚れの確認。
□ 原状回復費用の精算 敷金からの精算、追加請求の有無を確認。
□ 次の入居者募集 or 売却 or 自己使用 次のステップへ。
税金・保険・確定申告の基本
家を貸すと、不動産所得として確定申告が必要になります。税金や保険の基本を押さえておきましょう。
不動産所得とは
家賃収入から必要経費を引いたものが「不動産所得」。サラリーマンでも、家賃収入があれば確定申告が必要です。
計算式 不動産所得 = 家賃収入 − 必要経費
必要経費に含められるもの（例）
- 管理委託手数料
- 修繕費
- 火災保険料
- ローンの利息部分
- 減価償却費
- 固定資産税
- 不動産会社への募集費用
確定申告の時期
毎年2月16日〜3月15日に、前年分の所得を申告します。初めての場合は、税務署や税理士に相談するのがおすすめ。
火災保険の切り替え
前述のとおり、賃貸に出す場合は火災保険を賃貸用（投資用）に切り替える必要があります。
確認すること
- 建物の保険（オーナーが加入）
- 入居者に家財保険への加入を求めるかどうか
- 施設賠償責任保険（オーナー向け）
保険会社に「賃貸に出す」ことを伝え、適切なプランに変更しましょう。
神奈川の相談先まとめ（行政・業界団体・専門家）
神奈川で家を貸したいとき、相談できる窓口をまとめました。
行政の相談窓口
神奈川県の空き家相談窓口 各市町村に空き家の相談窓口があります。横浜市、川崎市、相模原市などの政令指定都市は独自の窓口を持っていることも。
住宅金融支援機構（住宅ローン関係） 住宅ローンが残っている場合の相談。
業界団体
神奈川県宅地建物取引業協会 不動産取引に関する相談窓口を設けています。「どの不動産会社に頼めばいいか分からない」という相談もできます。
全日本不動産協会 神奈川県本部 同様に、不動産取引に関する相談が可能。
専門家
税理士 不動産所得の確定申告、節税対策の相談。
司法書士 相続登記、権利関係の整理。
土地家屋調査士 境界確定、未登記部分の登記。
弁護士 契約トラブル、立退き交渉など。
リロケーション会社（転勤者向け）
転勤で一時的に家を貸したい場合、リロケーションサービスを提供する会社があります。定期借家契約を前提に、転勤者向けのサポートを行っています。
よくある失敗パターンと回避策
家を貸すときに起きやすい失敗パターンを紹介します。
失敗1：定期借家の手続きミスで普通借家扱いに
ケース 定期借家契約のつもりが、契約書や説明書面の不備で普通借家扱いになってしまった。契約期間が終わっても退去してもらえない…。
回避策
- 定期借家契約は「書面で契約」「契約前に書面で説明」「更新がない旨を記載」など、手続きが厳格
- 専門家や管理会社に依頼して、手続きミスを防ぐ
失敗2：サブリースの「家賃保証」を信じすぎた
ケース 「空室でも家賃保証」と言われて契約したら、数年後に家賃減額を求められた。契約書をよく見たら「減額請求できる」と書いてあった…。
回避策
- サブリース契約の内容を細かく確認する
- 「家賃減額請求ができる」条項がないかチェック
- 国交省の注意喚起を読んでから判断する
失敗3：原状回復で揉めた
ケース 退去時に「壁紙の汚れはオーナー負担」と言われ、敷金を返すことに。こちらは入居者に請求できると思っていた…。
回避策
- 原状回復の費用負担は、国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基準
- 「通常損耗」（普通に使っていて生じる汚れや傷）は原則オーナー負担
- 入居時に写真を撮っておく、契約書で特約を明記するなどで対策
失敗4：家賃滞納でトラブルに
ケース 入居者が家賃を滞納。督促しても払ってもらえず、退去もしてくれない…。
回避策
- 入居者審査を厳格に行う（収入証明、保証人の確認）
- 家賃保証会社を利用する（滞納時に保証会社が立て替え）
- 管理会社に督促業務を委託する
まとめ｜神奈川で家を貸したい個人が後悔しないために
最後に、この記事のポイントを振り返ります。
押さえておきたい5つの要点
- まずは自分のタイプを確認：「転勤で数年だけ」「長期運用」「売るか迷い中」で、次にやるべきことが変わる
- 契約形態は慎重に選ぶ：転勤や期間限定なら定期借家、長期運用なら普通借家。間違えると後悔する
- 貸す前に5つのポイントを確認：住宅ローン、管理規約、建物の状態、権利関係、保険
- サブリースは契約内容を細かく確認：「家賃保証」のイメージと実態にギャップがあることが多い
- 迷ったら専門家・相談窓口へ：神奈川には行政、業界団体、専門家の相談先がある
次のステップ
- 自分のタイプを確認する（転勤？長期運用？売るか迷い中？）
- 賃料査定を複数社から取る（売却も検討しているなら売却査定も）
- 住宅ローンや管理規約を確認する
- 契約形態と管理方法を決める
- 分からないことがあれば、専門家や相談窓口へ
家を貸すのは、決めることが多くて大変です。でも、一つずつ確認していけば、失敗は防げます。この記事を参考に、後悔しない判断をしてください。
