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「大阪にある家、売るのはもったいないけど、貸すのも不安……」
転勤で離れることになった。相続した実家が空いている。住み替えたけど、いつか戻るかもしれない。
そんなとき、頭をよぎるのが「貸す」という選択肢。でも、こんな不安がありませんか？
- 貸したら、戻りたいときに戻れなくなるんじゃ……？
- 税金とか確定申告とか、なんか難しそう
- 管理会社って必要？どこに頼めばいいの？
- トラブルが起きたらどうしよう
この記事では、大阪で家を貸す前に確認すべきことから、契約の選び方、管理会社の見極め方、税金の基本、さらには民泊との違いまで、一気に整理します。
読み終わるころには、「次に何をすればいいか」が決まっているはずです。
「貸す」前に、まずは査定を取ってみる
「いくらで貸せるか」が分からないと、判断しようがありませんよね。まずは無料査定で相場をつかむのが第一歩です。
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まず結論｜大阪で家を貸したい人が選ぶべき3ルート
「家を貸す」と一口に言っても、やり方は大きく3つあります。
| ルート | 向いている人 | 特徴 |
|---|---|---|
| 長期賃貸（普通借家） | 当面戻る予定がない | 安定収入、ただし退去してもらいにくい |
| 定期借家（リロケーション） | 2〜5年で戻る可能性がある | 期間満了で確実に終了できる |
| 民泊（住宅宿泊事業/特区民泊） | 短期運用で収益を狙いたい | 届出・認定が必要、手間と規制あり |
こんな人は長期賃貸（普通借家）が向く
- 当面（5年以上）戻る予定がない
- 安定した家賃収入がほしい
- 入居者に長く住んでもらいたい
普通借家契約は、入居者の権利が強いのが特徴。「出てください」と言っても、正当な理由がないと退去してもらえません。
「いつか戻るかも……」という方には、ちょっとリスクが高いかもしれません。
こんな人は定期借家（リロケーション）が向く
- 転勤で2〜5年離れる
- 将来は戻って住む予定
- 「この期間だけ」と決めて貸したい
定期借家は、契約期間が満了すれば終了する契約。更新がないので、「戻りたいのに戻れない」というリスクを避けられます。
ただし、普通借家より家賃が低くなりやすいというデメリットも。期間限定だと、入居者も「そのうち出なきゃいけない」と分かっているので、相場より安くしないと決まりにくいケースがあります。
民泊は「家を貸す」と別物。向く/向かないを整理
「民泊で稼げるのでは？」と思う方もいるかもしれません。
でも、民泊は**「貸す」というより「宿泊業」**。やることが全然違います。
向いている人
- 短期で高収益を狙いたい
- 運営の手間をかけられる（または委託できる）
- 大阪の観光需要が高いエリアにある
向かない人
- 安定収入がほしい
- 管理の手間を減らしたい
- 近隣トラブルを避けたい
民泊については、記事の後半で詳しく整理します。まずは「長期賃貸か定期借家か」を考えましょう。
「貸す」前に、まずは査定を取ってみる
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大阪で家を貸す前に、最初に確認しておく7つのチェック
「貸そう」と決める前に、これだけは確認しておいてください。ここを飛ばすと、あとで大きなトラブルになります。
①住宅ローンが残っている場合の確認ポイント
住宅ローンが残っている家を貸すのは、原則NGです。
住宅ローンは「自分が住むため」の融資。貸し出すと、契約違反になる可能性があります。
やるべきこと
- 金融機関に「転勤で一時的に貸したい」と相談
- 許可が出れば、条件（期間など）を確認
- 許可が出なければ、ローンの借り換え（投資用など）を検討
「黙って貸せばバレない」と思うかもしれませんが、バレたら一括返済を求められるリスクがあります。必ず事前に確認を。
②名義（共有/相続）と「勝手に貸せない」パターン
家の名義が自分だけなら問題ありませんが、以下のケースは注意。
- 共有名義：共有者全員の同意が必要
- 相続で名義変更していない：法的には「誰のものか」が曖昧
相続した実家を貸す場合、名義変更（相続登記）を先に済ませるのが基本。2024年から相続登記は義務化されています。
③火災保険・賠償の考え方
「自分が住んでいたときの保険」では、貸しているときの事故がカバーされないことがあります。
確認ポイント
- 保険会社に「賃貸に出す」と連絡
- 「賃貸住宅向け」の保険に切り替えるか確認
- 入居者にも「借家人賠償責任保険」に入ってもらう
保険の切り替えを忘れて、いざというとき「適用外です」と言われる……。これ、実際にある話です。
④物件の状態：設備・雨漏り・給湯器など”貸す前に直すべき”目安
「このまま貸せるかな？」と思っている設備、実は直さないと貸せないかもしれません。
| 設備 | 目安 |
|---|---|
| 給湯器 | 10〜15年で交換時期 |
| エアコン | 10年以上なら要点検 |
| 水回り（キッチン・浴室・トイレ） | 水漏れ・カビ・故障があれば修繕 |
| 雨漏り・外壁 | 入居後に発覚すると大トラブル |
「貸してから壊れた」場合、オーナー負担で修理になります。事前に点検しておくほうが、結果的に安く済むことが多いです。
⑤近隣・自治会：ゴミ/駐車/騒音で揉めない準備
賃貸に出すと、入居者と近隣のトラブルが起きることがあります。
- ゴミ出しのルール
- 駐車場の使い方
- 騒音（特にファミリー向けの場合）
- 自治会の加入・役員当番
貸す前にやること
- 自治会に「賃貸に出す」と連絡
- 入居者にルールを書面で伝える
- 管理会社にトラブル対応を任せる場合は、その範囲を確認
「オーナーさん、ちゃんと管理してください」と近隣から苦情が来る……。これも実際によくある話です。
⑥ペット可/不可・楽器・喫煙など条件の決め方
募集条件は、**「広く取るほど決まりやすい」「狭くするほど物件が守れる」**のトレードオフ。
| 条件 | 広く取る（決まりやすい） | 狭くする（物件を守る） |
|---|---|---|
| ペット | 可（小型犬・猫など） | 不可 |
| 楽器 | 可（電子ピアノなど） | 不可 |
| 喫煙 | 可（ベランダのみなど） | 全面禁煙 |
「ペット可にしたら、退去時に壁がボロボロ」という話もあれば、「ペット不可にしたら、なかなか決まらない」という話もあります。
エリアの需要と、自分が許容できる範囲で決めましょう。
⑦写真・間取り図・募集資料の整え方
募集するときに必要なのが、物件の写真と間取り図。
- 明るく、広く見える写真を撮る
- 間取り図は正確に（管理会社が作成してくれることも）
- 設備・条件を正確に記載
「写真が暗くて狭そう」だと、問い合わせが来ません。第一印象は大事です。
家賃はいくらにする？｜大阪で「現実的な賃料」を決めるやり方
「うちの家、いくらで貸せるんだろう？」
これ、一番気になるところですよね。
まずは相場を”見る”→査定は”取る”
ステップ1：相場を見る
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’Sなど）で、同じエリア・同じ条件の物件を検索
- 「だいたいこれくらいか」という目安をつかむ
ステップ2：査定を取る
- 管理会社や不動産会社に「賃料査定」を依頼
- 複数社から取るのが鉄則（1社だけだと比較できない）
「ポータルサイトで見た相場」と「実際に貸せる家賃」は、物件の状態や条件で変わります。必ず査定を取ってください。
同じ大阪でもエリアで入居者像が違う
大阪と一口に言っても、エリアによって需要が違います。
- 梅田・難波周辺：単身者、転勤族、外国人需要も
- 北摂（豊中・吹田・箕面など）：ファミリー層、落ち着いた住環境
- 東大阪・八尾など：工場勤務者、車通勤前提
- 堺・南大阪：ファミリー、戸建て需要
「どんな人が借りるか」を想像して、条件を設計すると決まりやすくなります。
家賃以外で損しない設計
家賃だけでなく、共益費・駐車場・設備も収入に影響します。
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 共益費 | 別にすると「家賃○万円」が安く見える。ただし総額で判断する人も多い |
| 駐車場 | 大阪市内は不要なことも。郊外は必須のケースも |
| 設備 | エアコン・ネット無料などは差別化になる |
「家賃を少し下げて、設備を充実させる」ほうが決まりやすいケースもあります。
契約で揉めないための超重要ポイント｜普通借家と定期借家の違い
ここ、絶対に理解しておいてください。契約の種類を間違えると、取り返しがつきません。
普通借家：更新が前提。やめたいときにやめにくい
普通借家契約は、入居者の権利が強い契約。
- 契約期間が終わっても、入居者が「まだ住みたい」と言えば更新される
- オーナーから「出てください」と言うには、正当事由が必要
- 「家賃滞納」「建物の老朽化」などがないと、簡単には退去してもらえない
「いつか戻りたい」という人には、普通借家はリスクが高いです。
定期借家：期間満了で終わる。その代わり”手続き要件”がある
定期借家契約は、契約期間が終わると更新なしで終了する契約。
メリット
- 期間満了で確実に終了できる
- 「2年後に戻る」と決まっていれば、安心して貸せる
注意点
- 書面で契約しなければならない（口頭は無効）
- 「更新がない」ことを事前に書面で説明しなければならない
- 期間満了の6ヶ月前までに終了通知を出す必要がある
これらの手続きを忘れると、普通借家と同じ扱いになってしまうことがあります。管理会社に任せる場合も、ちゃんと確認を。
国交省の標準契約書をどう使う？
国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」「定期賃貸住宅標準契約書」を公開しています。
これは**「こう書くといいですよ」という見本**。法的義務ではありませんが、トラブル防止のために参考にする価値があります。
特に、原状回復（退去時にどこまで直すか）については、標準契約書の考え方を押さえておくと安心です。
原状回復・修繕負担で揉めないための書き方
「退去時に壁紙を全部張り替えろと言われた」「敷金が全額戻ってこない」——こういうトラブル、よく聞きますよね。
国交省のガイドラインによる基本的な考え方
- 通常の使用による汚れ・傷はオーナー負担
- 入居者の故意・過失による損傷は入居者負担
契約書に書いておくべきこと
- 原状回復の範囲を具体的に
- 「ここまでは入居者負担」「ここからはオーナー負担」を明確に
曖昧にしておくと、退去時に揉めます。契約時に決めておくのが鉄則です。
管理会社・仲介会社の選び方｜大阪で”任せて後悔しない”見極め方
「管理会社って、本当に必要？」
結論から言うと、初めて貸す人は、管理会社に任せたほうがラクです。
自主管理が向く人/向かない人
| 自主管理が向く人 | 管理委託が向く人 |
|---|---|
| 不動産の知識がある | 初めて貸す |
| 近くに住んでいる | 遠方に住んでいる |
| トラブル対応できる | 仕事が忙しい |
| 時間に余裕がある | 手間を減らしたい |
自主管理だと、深夜に「水漏れです！」と電話が来ることもあります。それに対応できますか？
管理委託で確認すべき項目
管理会社を選ぶとき、以下を確認してください。
| 項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 募集方法 | どのポータルサイトに掲載する？ |
| 家賃集金 | 滞納したときの対応は？ |
| 修繕手配 | 設備故障時の対応スピードは？ |
| 退去精算 | 原状回復の見積もり・立ち会いは誰がやる？ |
| 連絡頻度 | どのくらいの頻度で報告がある？ |
| 管理料 | 家賃の何％？ |
管理料は家賃の5〜10%程度が一般的。安さだけで選ぶと、「対応が遅い」「連絡がない」ということも。
面談で聞く質問リスト
管理会社と面談するとき、以下を聞いてみてください。
- [ ] 管理戸数と、同じエリアでの実績は？
- [ ] 入居者募集は、どのサイトに掲載する？
- [ ] 滞納が発生したとき、どう対応する？
- [ ] 設備故障の連絡は、何時間以内に対応する？
- [ ] 退去時の精算は、どのくらいの期間で完了する？
- [ ] 連絡・報告の頻度は？（月次レポートなど）
- [ ] 管理料以外にかかる費用は？
答えが曖昧な会社は、避けたほうが無難です。
「管理を任せたい」という方へ
空き家の借り上げ実績が豊富な会社に相談してみるのも一つの方法です。
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税金・確定申告の基本｜家賃収入で何が起きる？
「家賃収入って、税金かかるの？」
かかります。不動産所得として、確定申告が必要になります。
不動産所得ってなに？
国税庁によると、不動産所得は以下の計算式で求めます。
不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費
総収入金額：家賃、共益費、礼金など 必要経費：管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費など
この「不動産所得」が、給与所得などと合算されて、所得税・住民税が計算されます。
必要経費にできるもの・できないもの
経費にできるもの（例）
- 管理会社への管理料
- 修繕費（入居者募集前のクリーニングなど）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 減価償却費（建物部分）
- ローンの利息（元本は経費にならない）
経費にならないもの（例）
- ローンの元本返済
- 自分が使った分（自宅部分がある場合）
- 生活費
「これは経費になるの？」と迷ったら、税務署や税理士に確認してください。
ざっくり収支シミュレーション
例：家賃10万円/月で貸す場合（年間120万円）
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 家賃収入 | 120万円 |
| 管理料（5%） | ▲6万円 |
| 固定資産税 | ▲10万円（例） |
| 火災保険 | ▲2万円（例） |
| 修繕費（積立） | ▲12万円（例） |
| 減価償却費 | ▲20万円（例） |
| 不動産所得 | 70万円 |
この70万円に対して、給与所得などと合算して税金がかかります。「家賃がまるまる手取り」ではないことを理解しておいてください。
記帳のコツ
確定申告をスムーズにするために、普段からやっておくこと。
- 家賃用の口座を分ける：プライベートと混ぜない
- 領収書を保管：経費の証拠になる
- 帳簿をつける：エクセルでもOK、会計ソフトならラク
「確定申告の時期になって慌てる」というのは、よくある失敗パターンです。
民泊も検討中の人へ｜大阪の「住宅宿泊事業」と「特区民泊」を1枚で整理
「民泊で稼げるのでは？」と考えている方へ。大阪には2つの民泊制度があります。
住宅宿泊事業（届出制）の大枠
2018年に始まった「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく民泊。
特徴
- 届出制（許可ではなく届出）
- 年間180日までしか営業できない
- 管理業者への委託が必要な場合あり
- 近隣への事前説明が必要
届出先
- 大阪市内 → 大阪市（健康局）
- 大阪市以外 → 大阪府または各市町村
「180日まで」という上限があるので、「毎日稼働して稼ぎたい」という人には向きません。
特区民泊（国家戦略特区）の大枠
大阪府・大阪市は「国家戦略特区」として、特区民泊が認められています。
特徴
- 認定制（事前に申請・認定が必要）
- 年間日数の上限なし
- 2泊3日以上（大阪市の場合）の滞在が条件
- 近隣への事前説明・同意取得が必要
住宅宿泊事業より手続きは厳しいが、稼働日数に上限がないのがメリット。
長期賃貸とどっちがいい？判断軸
| 判断軸 | 長期賃貸 | 民泊 |
|---|---|---|
| 安定収入 | ○（入居中は毎月） | △（稼働率による） |
| 手間 | △（管理委託でラク） | ×（清掃・対応が頻繁） |
| 近隣トラブル | △ | ×（騒音・ゴミなど起きやすい） |
| 規制 | ゆるい | 厳しい（届出/認定、日数制限） |
| 収益性 | 中 | 高（うまくいけば） |
「手間をかけずに安定収入」なら長期賃貸。「手間をかけても高収益を狙いたい」なら民泊。
ただし、民泊は近隣トラブルが起きやすいので、マンションや住宅密集地では注意が必要です。
よくある失敗パターン10連発｜大阪で家を貸して「こうなる前に」
実際にある失敗パターンをまとめました。「こうなる前に」対策を。
①条件を盛りすぎて決まらない
失敗：家賃を高めに設定、条件も厳しく。半年経っても決まらない。 原因：相場より高い、条件が多すぎる。 対策：複数社から査定を取り、相場を把握。条件は絞る。
②設備故障で揉める
失敗：入居後すぐに給湯器が壊れた。「最初から壊れてた」と言われる。 原因：貸す前の点検不足。 対策：貸す前に設備点検。古いものは交換しておく。
③近隣クレームが来る
失敗：入居者がゴミ出しルールを守らない。近隣から苦情。 原因：ルールを伝えていない。 対策：入居時にルールを書面で説明。管理会社にも共有。
④退去精算で炎上
失敗：退去時に「壁紙全額負担」と言ったら、入居者が激怒。 原因：原状回復の範囲が曖昧。 対策：契約書に具体的に記載。ガイドラインに沿う。
⑤ローン問題を放置
失敗：住宅ローンが残っているのに、黙って貸した。銀行にバレて一括返済を求められた。 原因：確認しなかった。 対策：必ず金融機関に相談。
⑥名義変更せずに貸した
失敗：相続した家を、名義変更せずに貸した。共有者から「聞いてない」と言われる。 原因：相続登記を放置。 対策：先に名義変更を済ませる。
⑦保険の切り替え忘れ
失敗：入居者の過失で火災。保険が「賃貸は対象外」と言われた。 原因：保険を変更していなかった。 対策：賃貸に出すことを保険会社に連絡。
⑧管理会社に丸投げ
失敗：管理会社に任せきりで、何も報告がない。気づいたら滞納3ヶ月。 原因：連絡頻度を確認しなかった。 対策：契約時に報告頻度を決める。
⑨定期借家の手続きミス
失敗：定期借家のつもりが、書面説明を忘れて普通借家扱いに。戻れなくなった。 原因：手続き要件を知らなかった。 対策：書面契約＋事前説明＋終了通知を確実に。
⑩民泊で近隣トラブル
失敗：民泊を始めたら、騒音クレームが続出。近隣関係が悪化。 原因：事前説明が不十分。運営ルールが甘い。 対策：近隣への事前説明を丁寧に。管理業者に委託も検討。
まとめ｜「大阪で家を貸したい」人が、今日から動けるチェックリスト
この記事の内容を振り返りましょう。
押さえておきたいポイント
- ルートは3つ：長期賃貸/定期借家/民泊。「戻る予定」で選ぶ
- 貸す前の7つのチェック：ローン、名義、保険、設備、近隣、条件、資料
- 家賃は複数社から査定：相場を見るだけでなく、査定を取る
- 契約の種類を間違えない：普通借家と定期借家の違いを理解
- 管理会社は比較して選ぶ：安さだけで決めない
- 税金・確定申告を忘れない：家賃収入は不動産所得
- 失敗パターンを先に知っておく：対策すれば防げる
今日やることチェックリスト
- [ ] 住宅ローンが残っているか確認
- [ ] 名義を確認（共有・相続なら整理）
- [ ] 火災保険の契約内容を確認
- [ ] 設備の状態をチェック（給湯器、エアコンなど）
- [ ] 複数の管理会社に査定を依頼
- [ ] 契約タイプ（普通借家/定期借家）を決める
- [ ] 必要書類（写真、間取り図）を準備
「全部やらなきゃ」と思わなくて大丈夫。まずは査定を取るところから始めてください。
まずは無料査定で「いくらで貸せるか」を確認
「貸す」と決める前に、相場をつかむのが第一歩。空き家の借り上げ実績が豊富な会社に相談してみてください。
→ 空き家を今すぐ収益化！借り上げ実績１万室の【クロスハウス】
