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「愛知に持ち家があるけど、転勤で数年だけ貸したい」「相続した実家、売るか貸すか迷っている」「家賃収入は欲しいけど、トラブルが怖い」
こんな不安を抱えている方、実はとても多いです。名古屋や尾張、三河エリアに家を持っていて、「貸したいけど何から始めればいいか分からない」という声をよく聞きます。
結論から言うと、愛知で家を貸したい個人は「①転勤で数年だけ貸す」「②長期で家賃収入を得たい」「③売るか貸すか迷っている」の3タイプで、次にやるべきことが変わります。
この記事では、契約形態（普通借家/定期借家）の違い、管理会社・サブリースの選び方、貸す前に確認すべきポイント、愛知での相談先まで、判断材料をすべてお渡しします。読み終わるころには、「自分のケースなら、次に何をすべきか」が見えているはずです。
結論｜愛知で家を貸したい個人は”この3タイプ”で決める
まずは、あなたがどのタイプかを確認しましょう。タイプによって、選ぶべき契約形態や相談先が変わります。
30秒診断（YES/NO）
以下の質問に答えてみてください。
Q1：この家に、将来自分で住む予定がある？
- Yes → タイプ①寄り（定期借家を検討）
- No → Q2へ
Q2：売却も視野に入れている？
- Yes → タイプ③（売却査定＋賃料査定を両方取る）
- No → タイプ②（長期運用を検討）
Q3：愛知に住んでいる or すぐに対応できる？
- Yes → 自主管理も選択肢に
- No → 管理委託を検討
タイプ①：転勤で数年だけ貸す（あとで確実に戻りたい）
このタイプの特徴
- 転勤や海外赴任で、2〜5年ほど家を空ける
- 戻ってきたら、また自分で住みたい
- 確実に退去してもらえるか不安
おすすめの方向性 → 定期借家契約＋リロケーション会社の活用を検討
定期借家契約なら、契約期間が終われば確実に退去してもらえます。転勤者向けの「リロケーションサービス」を提供する会社もあるので、相談してみてください。
タイプ②：長期で家賃収入を得たい（住み替え・相続後の運用）
このタイプの特徴
- 住み替えで今の家が空く、または相続で実家を持った
- 売るほど踏ん切りがつかない、とりあえず貸したい
- 長期的に家賃収入を得たい
おすすめの方向性 → 普通借家契約＋賃貸管理会社への委託を検討
長期運用なら普通借家契約が一般的。ただし、普通借家は「正当事由」がないと更新拒絶できないので、将来売却や自己使用の予定がある場合は慎重に判断してください。
タイプ③：売るか貸すか迷っている
このタイプの特徴
- 相続した実家をどうするか決められない
- 「とりあえず貸す」で大丈夫か不安
- 売却と賃貸、どちらが得か知りたい
おすすめの方向性 → まず売却査定と賃料査定の両方を取り、比較してから決める
「とりあえず貸す」は、後から売りたくなったときに困ることがあります。普通借家で貸すと、入居者がいる状態での売却は難しくなるケースも。売るか貸すか迷っているなら、両方の査定を取ってから判断するのが鉄則です。
愛知で家を貸す前に確認する5つ（ここで詰むとやり直し）
「貸したい」と思っても、そもそも貸せない・貸すとトラブルになるケースがあります。事前に確認しておきましょう。
1. 住宅ローン（賃貸OKか金融機関に確認）
住宅ローンで購入した家は、原則「自己居住用」です。金融機関に無断で賃貸に出すと、契約違反になる可能性があります。
確認すること
- 金融機関に「転勤で貸したい」と相談する
- 場合によっては、賃貸用ローン（アパートローン等）への借り換えが必要
「黙って貸す」は絶対にNG。発覚すると一括返済を求められるリスクがあります。
2. マンションの管理規約（賃貸OK/届出/短期貸しの制限）
分譲マンションの場合、管理規約で「賃貸禁止」「オーナー居住必須」「届出義務」となっていることがあります。
確認すること
- 管理規約を確認する
- 管理組合に「賃貸に出してよいか」を確認する
- 短期（民泊など）の禁止条項がないかも確認
名古屋市内のタワーマンションなど、規約が厳しい物件もあります。必ず事前に確認してください。
3. 名義・相続・共有（勝手に貸せないケース）
相続した家の名義が被相続人のままだったり、共有名義で他の相続人の同意が必要だったりすると、勝手に貸せません。
確認すること
- 相続登記が済んでいるか（2024年4月から義務化）
- 共有者がいる場合、全員の同意を得る
- 名義人が認知症の場合は、成年後見制度の検討が必要なことも
特に相続した家は、権利関係が複雑なことが多いです。司法書士に相談してください。
4. 設備（給湯器・エアコン等）と修繕の考え方
築年数が古い家は、貸す前にリフォームや修繕が必要になることがあります。
確認すること
- 給湯器、エアコン、水回りの状態（給湯器は10〜15年で交換目安）
- 雨漏り、シロアリ、外壁のひび割れ
- 電気容量（古い家はブレーカーが落ちやすい）
入居後に設備が壊れると、オーナー負担で修理することになります。貸す前に状態を把握しておきましょう。
5. 保険（賃貸用の補償、借家人賠償の考え方）
賃貸に出すと、火災保険の契約内容が変わります。自己居住用の保険のままでは、いざというときに保険金が下りない可能性があります。
確認すること
- 賃貸用（投資用）の火災保険に切り替える
- 施設賠償責任保険（オーナー向け）も検討する
- 入居者には家財保険への加入を求める
保険の見直しは、賃貸に出す前に必ず行いましょう。
事前確認チェックリスト
| 確認項目 | 確認先 |
|---|---|
| 住宅ローンの賃貸可否 | 金融機関 |
| マンション管理規約 | 管理組合 |
| 名義・相続登記 | 法務局（登記簿）/司法書士 |
| 設備の状態 | 自分で確認 or 業者点検 |
| 火災保険の切り替え | 保険会社 |
この表の項目を、貸す前にすべて確認してください。ここで「詰む」と、契約後に大きな問題になります。
普通借家と定期借家の違い｜個人が後悔しない契約の選び方
家を貸すときの契約形態は、大きく分けて普通借家契約と定期借家契約の2種類。この選び方を間違えると、後悔することになります。
普通借家が向く人（長期運用）
普通借家契約とは
- 契約期間が終わっても、借主が希望すれば更新される
- 貸主（オーナー）から「出ていってほしい」と言うには「正当事由」が必要
- 正当事由がない場合、更新拒絶や解約申し入れは難しい
向いている人
- 長期的に家賃収入を得たい人
- 将来、自分で住む予定がない人
- 空室リスクを下げたい人（普通借家のほうが借主に人気）
注意点 「将来売りたい」「自分で住みたい」と思っても、入居者に出ていってもらうのは簡単ではありません。立退料を払って合意退去を求めるケースもあります。
定期借家が向く人（転勤・一定期間後に戻る）
定期借家契約とは
- 契約期間が終われば、更新なしで契約終了
- 借主が住み続けたい場合は「再契約」が必要（貸主が拒否すれば終了）
- 貸主が確実に物件を取り戻せる
向いている人
- 転勤で数年だけ貸したい人
- 将来、自分で住む or 売却する予定がある人
- 期間限定で貸したい人
注意点 普通借家より家賃を下げないと借り手がつきにくいことがあります。愛知でも、定期借家は相場より少し安めに設定するケースが多いです。
定期借家で多いミス（事前説明・通知・書面など）
定期借家契約には、法律で決められた手続きがあります。これを守らないと、普通借家扱いになってしまうことがあります。
必須の手続き
- 書面で契約する（口頭契約はNG）
- 契約前に「更新がない」旨を書面で説明する（事前説明書面）
- 契約期間終了の1年前〜6ヶ月前までに終了通知を出す（1年以上の契約の場合）
よくあるミス
- 事前説明書面を渡し忘れた → 普通借家扱いになる可能性
- 終了通知を出し忘れた → 期間終了しても退去を求められない可能性
- 口頭で「定期借家」と言っただけ → 書面がないと無効
定期借家契約は手続きが厳格です。専門家や管理会社に依頼するのが安心です。
比較表
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 1年以上（2年が多い） | 自由に設定可能 |
| 更新 | 原則更新される | 更新なし（再契約は別途） |
| 退去依頼 | 正当事由が必要 | 契約期間終了で退去 |
| 家賃相場 | 普通 | やや低め（同条件比） |
| 向いている人 | 長期運用 | 転勤・期間限定 |
この表を見ると、「いつか戻りたい」なら定期借家、「長く貸したい」なら普通借家という基本が分かります。
自主管理・管理委託・サブリースを比較｜ラクさとリスクの正体
家を貸すとき、「自分で管理するか」「管理会社に任せるか」を決める必要があります。さらに「サブリース（家賃保証）」という選択肢もありますが、これには要注意です。
自主管理でやること一覧（現実的に回るか？）
自分で管理する方法もあります。ただし、以下の業務を自分で行う必要があります。
- 入居者募集（不動産会社に依頼することが多い）
- 入居者審査
- 契約書作成
- 家賃回収
- 設備トラブル・クレーム対応
- 退去時の立会い・原状回復の精算
向いている人
- 愛知県内に住んでいて、すぐに対応できる
- 不動産の知識がある
- 管理手数料を節約したい
初めて貸す人は、まずは管理会社に委託するのが無難です。
管理委託の業務範囲（集金/クレーム/修繕手配など）
賃貸管理会社に管理を委託する方法。入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の立会いなどを代行してもらえます。
メリット
- 手間がかからない
- トラブル対応をプロに任せられる
- 入居者審査もしてもらえる
デメリット
- 管理手数料がかかる（家賃の5〜10%程度が目安だが、会社や業務範囲で変動）
- 会社によってサービス品質に差がある
管理委託で確認すること
- 管理手数料の内訳（何が含まれているか）
- 入居者募集力（どのポータルサイトに掲載するか）
- トラブル対応（24時間対応か、夜間・休日の対応は？）
- 解約条件（管理委託契約の解約はいつでもできるか）
サブリース（家賃保証）の注意点
サブリース会社が物件を借り上げ、オーナーに「家賃保証」をする仕組み。空室でも一定の家賃がもらえる…と説明されることが多いですが、注意点が多いです。
メリット
- 空室でも保証された家賃がもらえる（理屈上は）
- 管理の手間がゼロ
デメリット・注意点
- 保証家賃は相場より低いことが多い（サブリース会社の利益分が引かれる）
- 「家賃減額請求」ができる契約になっていることが多い（借地借家法の規定）
- 契約解除がしづらい
- サブリース会社が倒産すると、入居者との関係が複雑になる
よくある誤認 「家賃がずっと固定で保証される」と思い込む人が多いですが、借地借家法では、サブリース会社も家賃減額を請求できます。「10年間固定」と言われても、法律上は減額請求を拒否できないケースがあります。
国交省・消費者庁の注意喚起
国土交通省や消費者庁は、サブリース契約に関する注意喚起を行っています。契約前に必ず、契約書の内容（家賃見直し条項、解約条件など）をよく確認することが重要です。
3方式の比較表
| 項目 | 自主管理 | 管理委託 | サブリース |
|---|---|---|---|
| 手間 | 多い | 少ない | ほぼゼロ |
| コスト | ほぼゼロ | 家賃の5〜10%程度 | 家賃の10〜20%程度（相場より低い保証家賃） |
| 空室リスク | 自分で負う | 自分で負う | サブリース会社が負う（理屈上） |
| トラブル対応 | 自分 | 管理会社 | サブリース会社 |
| 落とし穴 | 対応に追われる | 会社の質に差 | 家賃減額、解約条件 |
この表を見ると、「ラクさ」と「コスト・リスク」はトレードオフであることが分かります。サブリースは一見ラクですが、家賃減額や解約条件の落とし穴があります。契約前に必ず内容を確認してください。
募集〜契約までの流れ（時系列）｜愛知で家を貸す手順チェックリスト
ここでは、家を貸すまでの手順を時系列で整理します。
賃料査定（根拠の見方、1社で決めない）
まずは「いくらで貸せるか」を知るために、賃料査定を取ります。
ポイント
- 複数社から査定を取る（1社だけだと相場が分からない）
- 査定の根拠を確認する（周辺事例、築年数、設備、立地）
- 高すぎる査定には注意（契約を取りたいだけの可能性も）
名古屋市内と郊外では相場が大きく異なります。愛知の地域事情に詳しい会社に依頼しましょう。
募集条件（ペット/喫煙/法人/短期解約違約金など）
賃料以外にも、募集条件を決める必要があります。
決めること
- ペット可/不可
- 喫煙可/不可
- 法人契約可/不可
- 短期解約違約金（1年未満で退去した場合のペナルティなど）
- 連帯保証人 or 保証会社利用
条件を厳しくすると入居者が見つかりにくくなり、緩くするとトラブルリスクが上がります。バランスを考えて設定しましょう。
入居審査（保証会社・必要書類・リスクの見方）
入居希望者が見つかったら、入居審査を行います。
確認すること
- 勤務先、年収、勤続年数
- 保証人（または家賃保証会社の利用）
- 過去の滞納履歴（保証会社が確認）
家賃保証会社とは 入居者が家賃を滞納した場合、保証会社がオーナーに立て替え払いしてくれる仕組み。最近は連帯保証人の代わりに利用するケースが増えています。
契約（特約、重要事項、鍵、入居前チェック）
審査が通ったら、契約を締結します。
確認すること
- 重要事項説明（宅建士から説明を受ける）
- 契約書の内容（特約、禁止事項、修繕負担など）
- 入居前の状態を写真で記録（退去時のトラブル防止）
- 鍵の引き渡し
定期借家の場合は、契約前に「更新がない」旨の書面説明を忘れずに。
入居中・退去時のトラブルを減らすコツ
入居後のトラブルを減らすために、事前に対策を考えておきましょう。
家賃滞納の初動（管理委託ならどこまでやる？）
滞納が発生したら
- まずは電話や書面で連絡
- 管理委託している場合は、管理会社が対応
- 保証会社を利用していれば、保証会社に連絡
自主管理の場合の注意 滞納の督促は精神的にも負担が大きいです。初めて貸す人は、管理委託や保証会社の利用をおすすめします。
近隣トラブル（ルール設計）
よくあるトラブル
- 騒音（生活音、ペット、楽器）
- ゴミ出しルール違反
- 駐車場・駐輪場の使い方
対策
- 契約書にルールを明記する
- 入居時に説明する
- トラブルが起きたら、管理会社を通じて対応
原状回復（写真・チェックシートの効き方）
退去時に最も揉めやすいのが原状回復です。
原状回復の基本
- 「通常損耗」（普通に使っていて生じる汚れや傷）は原則オーナー負担
- 「故意・過失による損傷」は入居者負担
- 国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基準
対策
- 入居前に写真を撮っておく（日付入りで）
- 入居時チェックシートを作成し、双方で確認
- 退去時に立会いで状態を確認
「聞いてない」「最初からあった傷だ」というトラブルを防ぐために、入居前の記録が重要です。
退去後の清掃/修繕→次の募集まで
退去後は、次の入居者を迎える準備をします。
やること
- 原状回復費用の精算
- ハウスクリーニング
- 必要な修繕（壁紙、設備など）
- 次の入居者募集
空室期間を短くするために、退去日が決まったら早めに募集準備を始めましょう。
愛知で”困ったらここ”｜個人が相談できる窓口の探し方
愛知で家を貸したいとき、相談できる窓口をまとめました。
愛知県の市町村空き家相談窓口（探し方）
愛知県内の各市町村には、空き家に関する相談窓口があります。
探し方
- 「○○市 空き家 相談」で検索
- 市役所の住宅課、都市計画課、建築課などが担当していることが多い
- 愛知県のホームページにも市町村窓口の一覧がある場合あり
空き家の利活用（売却、賃貸、解体、管理）について、まずは自治体に相談してみましょう。
名古屋市の住まい相談窓口（探し方）
名古屋市には、住まいに関する総合相談窓口があります。
探し方
- 「名古屋市 住まい 相談」で検索
- 名古屋市住宅供給公社などが窓口になっていることがある
- 空き家だけでなく、賃貸、リフォーム、高齢者の住まいなど幅広く相談可能
宅建協会などの空き家相談（探し方）
愛知県宅地建物取引業協会などの業界団体も、空き家や賃貸に関する相談を受け付けています。
探し方
- 「愛知県 宅建協会 相談」で検索
- 不動産無料相談会を開催していることもある
- 「どの不動産会社に頼めばいいか分からない」という相談もできる
国交省の賃貸住宅管理業者登録・検索の使い方
賃貸住宅管理業法により、一定規模以上の賃貸住宅管理業者は国土交通省への登録が義務付けられています。
使い方
- 「賃貸住宅管理業者 検索」で国交省のサイトを探す
- 愛知県内の登録業者を検索できる
- 登録業者は法律でルールが定められているため、一定の信頼性がある
管理会社を選ぶときの判断材料として活用してください。
まとめ｜愛知で家を貸したい個人が押さえるべき要点
最後に、この記事のポイントを振り返ります。
押さえておきたい3つの結論
- 転勤で数年だけ貸すなら「定期借家契約」。確実に戻れる設計にする
- 長期運用なら「普通借家契約」＋「管理委託」。ただし将来の売却・自己使用には注意
- 売るか貸すか迷っているなら、まず両方の査定を取る。「とりあえず貸す」は危険
次にやること3つ
- 自分のタイプを確認する（転勤？長期運用？迷い中？）
- 貸す前の5項目（ローン、規約、名義、設備、保険）を確認する
- 賃料査定を複数社から取る（売却も検討しているなら売却査定も）
注意書き
この記事は一般的な情報をまとめたものです。個別のケースでは法律・税務・契約の内容が異なることがあります。不確かな点は断定せず、契約前に必ず専門家や公的窓口に確認してください。
